娄文龙

（河北省公共政策评估研究中心核心专家、研究员，燕山大学公共管理学院教授、博士生导师）

2021年两会上，房地产调控依然是社会各界关注的热点问题，也是中央政府未来的工作重点之一。《政府工作报告》中延续了前两年的调控思路，并且用了一整段话来表述了今年中央政府对房地产调控的定调和具体目标：“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”今年的房地产调控，中央政府依然采取稳中偏紧的调控思路，与往年不同的是提出“保障好群众住房需求”这一具体目标。围绕着如何实现这一目标，中央政府也提出了具体的思路和举措。

第一，房住不炒是自“十四五”时期以来我国楼市的总基调，而稳地价、稳房价、稳预期是房地产调控的主要方式。住房不仅是我国广大家庭最重要的资产，而且房地产行业也成为我国市场经济中的重要产业，其影响范围和深度都非常深远。因此中央政府并不希望房价出现大起大落，从而影响到我国宏观经济和金融市场的稳定发展，以及触发一系列的社会稳定风险问题。

第二，《政府工作报告》虽然没有提“因城施策、一城一策”，但强调“解决好大城市住房突出问题”。随着房地产宏观调控的逐步深化，房地产市场在大中小城市的分化也愈发地明显。由于大城市经济更发达、就业机会多、收入更高以及公共服务质量更高，流动人口趋向于流入大城市中使得住房更为紧张，而中小城市则由于人口不断流出而导致住房供大于求，因此当前的住房问题主要集中在大城市，中央政府也将调控的重点放在大城市。

第三，目标群体主要针对“新市民、年轻人”。由于当前房价较高，“新市民、年轻人”的住房支付能力不足，而他们也恰恰是没有住房并亟需解决居住问题的群体。为了能够改善这一群体的住房状况，中央政府重点通过政策性租赁住房、共有产权住房来解决他们的居住难题，并且强调增加租赁住房用地和资金来确保这一住房产品的供给，以及出台住房租赁监管制度和税收政策来规范发展长租房市场。

从2021年《政府工作报告》可以看出，在经历了一轮又一轮的房地产宏观调控后，中央政府对房地产市场调控的决心并未松动，而且不断地针对上一阶段房地产宏观调控过程中所出现的偏差予以纠正，使得房地产调控的指向性也越来越明确。可以预见的是，随着以上调控举措的逐步落地，大城市的不同群体通过租售并举的方式、多元化的住房产品来满足住房需求，而中小城市由于人口数量趋稳，住房的供需也会慢慢实现均衡，房地产市场最终会逐步回归到理性层面。